Modellvorhaben Mainbernheim

Eine Stadt wird zum Hotel

Ein bisschen wie zu Hause, ein bisschen wie im Hotel. Dieses Wohlfühlgefühl können Gäste eines Albergo Diffuso genießen. Der in Deutschland noch recht unbekannte Begriff beschreibt ein über den Ort „verstreutes Hotel“. Unterkünfte, zentrale Rezeption und Gastronomie sind kleinteilig ins Dorfleben integriert: Einheimische und Touristen begegnen sich ganz selbstverständlich. Der Gegenentwurf zum anonymen Massentourismus hat in Italien zahlreichen von Landflucht betroffenen Dörfern eine neue Perspektive vermittelt. „Warum nicht die Idee über die Alpen holen“, dachten sich die Mainbernheimer, „und damit neuen Schwung in das kleine historische Markgrafenstädtchen bringen?“ Geeignete Gebäude, Leerstand und vor allem Pioniergeist gab es genug.

Deutschlandkarte mit Kennzeichnung des MV Mainbernheim in Bayern; Quelle: büroG29

Deutschlandkarte mit Kennzeichnung des MV Mainbernheim in Bayern; Quelle: büroG29

Ein neues Hotel im Ort? Lieber den Ort zum Hotel machen!
Die Idee ist bestechend! Anstatt Gäste zentral in einem Hotel unterzubringen, entstehen Zimmer und Apartments über den Ortskern verteilt in unterschiedlichen Gebäuden. Auf den Service eines Hotels muss dennoch keiner verzichten. Albergo Diffuso heißt das Konzept – ein ganzer Ort als Herberge. Das besondere Erlebnis für die Besucher: Ein Albergo Diffuso hebt die Trennung zwischen Einheimischen und Touristen weitgehend auf. Der Gast rückt dicht heran ans normale Dorfleben. Die Gassen der Stadt sind der Hotelflur, der die einzelnen Unterkünfte verbindet, die öffentlichen Plätze sind Begegnungsorte, zum Frühstück lädt das lokale Café, Abendessen gibt es im Gasthaus. Anstatt mit anderen Touristen im Hotel zu sitzen, treffen sich Einheimische und Gäste ganz selbstverständlich und essen die gleichen regionalen Gerichte. Ein Konzept, das den Bedürfnissen vieler Reisender nach Authentizität, Nähe und  Individualität entspricht.

Blick vom Stadtturm auf den historischen Ortskern, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Blick vom Stadtturm auf den historischen Ortskern, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Neu ist das Konzept nicht: Über 100 Dörfer, Weiler und historische Ensembles in Italien arbeiten bereits seit mehr als 30 Jahren nach dem Prinzip der Alberghi Diffusi und sind in einem entsprechenden Verband organisiert. Erfunden wurde das Konzept der Alberghi Diffusi von Prof.  Giancarlo Dall’Ara, einem italienischen Tourismusberater, der vor der Aufgabe stand, Lösungen für von Abwanderung betroffene Bergdörfer zu finden. Die Orte waren zwar traumhaft schön – wegen fehlender wirtschaftlicher Perspektiven wollte dort jedoch niemand mehr leben. Bei allem Erfolg in Italien und ersten Nachahmern in der Schweiz, steht das Konzept nördlich der Alpen erst am Anfang.


Ziele des Modelvorhabens:

  • Leerstand im historischen Ortskern überwinden
  • Eine in Deutschland einzigartige Unterkunftsart und ein touristisches Alleinstellungsmerkmal schaffen und neue Gäste gewinnen
  • Touristen zu Gästen der Stadt machen, indem sie dezentral verteilt im Ortskern wohnen


Reizvoll: Eine Lösung für mehrere Probleme

Peter Kraus, der 1. Bürgermeister von Mainbernheim, hatte schon seit Längerem mit Leerständen im historischen Ortskern zu kämpfen. Mit den beauftragten Stadtplanern Markus Schäfer und Yvonne Slanz, vom Büro „transform“ aus Bamberg, suchte er nach Lösungen, den Ort zu beleben und Objekte einer neuen Nutzung zuzuführen. Gleichzeitig sollte der Tourismus angekurbelt werden. Die Idee für das erste deutsche Albergo Diffuso wurde geboren.

Platz mit Brunnen im historischen Ortskern, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Platz mit Brunnen im historischen Ortskern, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Anfängliche Untersuchungen im Rahmen des Mainbernheimer Konzeptes Albergo Diffuso wurden 2016 vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege gefördert. Auch ein baulicher „Grundstein“ war schon gesichtet: Im Rahmen der Stadtsanierung hatte die Kommune bereits vor Längerem ein Gebäude in der Altstadt erworben. Von einem Architekturbüro hochwertig in eine Radlerherberge umgebaut, sollte das Objekt zum künftigen Ankerort des Albergo Diffuso Mainbernheim werden.

Der Bürgermeister und die Planer fanden schnell Mitstreiter. Erwin Riedelbach vom örtlichen Tourismusbüro und gleichzeitig Ferienwohnungsvermieter sowie die stellvertretenden Bürgermeister, Gasthofbesitzer und der Verein Altstadtfreunde mussten nicht lange überzeugt werden: Eine erste Arbeitsgruppe formierte sich schnell. Die Chance, mehrere Herausforderungen mit einem Konzept zu lösen und sich gleichzeitig als innovative Stadt in einem starken touristischen Umfeld zu profilieren, wurde gerne angenommen. Die Stadt stellte in Aussicht, zwei historische Stadttürme nutzen zu können, Vermieter aus dem Ort boten ihre Zimmer und Apartments an, die Gasthofbesitzer waren mit im Boot und der Landkreis Kitzingen, die Regierung von Unterfranken und das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege sagten ihre Unterstützung zu. Es konnte losgehen.

Allem Anfang wohnt ein Zauber inne – bis es um Details geht
Die Vision war da, die Akteure gewillt, die Ziele formuliert, die Arbeitsschritte definiert und eine Anschubfinanzierung durch das ExWoSt-Forschungsfeld gegeben. Nun gibt es aber kein Patentrezept für den Aufbau eines Albergo Diffuso. Allenfalls einen groben Rahmen stellen die vom italienischen Erfinder entwickelten Kriterien dar. Dazu zählen etwa: Die Bevölkerung muss selbst die Initiative ergreifen und investieren. Es soll nicht neu gebaut oder angebaut werden. Umbauten sind nur im Bestand erlaubt, um den besonderen historischen Stil der Orte als zentrales Qualitätsmerkmal eines Albergo Diffuso zu bewahren. Und: Der Gast muss einen Ansprechpartner vor Ort haben und eine Möglichkeit, sich zu verpflegen. Innerhalb dieses Rahmens gibt es viele verschiedene Möglichkeiten, ein Albergo Diffuso zu entwickeln.

Wo aber viel Freiheit besteht, gibt es auch viele unterschiedliche Ansätze und Ideen. Die Fragen, die im Ort aufgeworfen wurden, waren entscheidend für die weitere Planung und sollten möglichst einvernehmlich beantwortet werden: Welche Qualitätsstandards sollen für das künftige Albergo Diffuso gelten? Wer ist der Betreiber und wie finanziert sich das Ganze? Wie wird der Zimmerservice organisiert? Wer darf Objekte einbringen? Was muss getan werden, um die historischen Stadttürme zu sanieren? Wie wird vermarktet, gebucht und abgerechnet? Während einige Akteure auf hohe Qualität und hohe Preise sowie professionelle Vermarktung drängten, bevorzugten andere einen niederschwelligen Einstieg nach dem Motto: „Erst mal anfangen und sich dann schrittweise verbessern.“ Hinzu kam die Debatte um die baukulturelle Qualität der Objekte, um technische Fragen bei der Sanierung der Stadttürme und fehlende Erfahrungen im Hotelmanagement.

Gastraum eines sanierten Baudenkmals, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Gastraum eines sanierten Baudenkmals, Mainbernheim; Quelle: Leicher/COMPASS

Parallel mit dem durchaus schwierigen Abstimmungsprozess stieg die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen und Ladenlokalen, so dass der Leerstand nicht länger ein drängendes Problem des Ortes Mainbernheim war. Zu ersten Hindernissen gesellte sich also ein schwindender Handlungsdruck. In der Kombination eine große Herausforderung für die Akteure vor Ort. Die Idee drohte zu scheitern.

Ein Leitbild muss her
„Wenn ich mal nicht weiter weiß, gründ‘ ich einen Arbeitskreis“ – die Umsetzung dieses Mottos, oft zitiert und parodiert, half tatsächlich weiter. Nachdem sich die Akteure eingestanden hatten, dass grundlegende Fragen in der anfänglichen Euphorie nicht gestellt worden waren, begann die Phase der inhaltlichen Arbeit und der Feinabstimmung. Es bildeten sich drei Arbeitsgruppen, die konkrete Inhalte der Themenbereiche herausarbeiteten:

  • Qualität, Umfang, Ziele, Angebote des Albergo Diffuso
  • Umsetzung eines Impulsprojektes und
  • Betrieb eines Albergo Diffuso in der Praxis

In intensiver Diskussion wurden Kriterien entwickelt, die zur Beurteilung von Objekten für das Albergo Diffuso Mainbernheim herangezogen werden sollten. Bei diesen Kriterien ging es vor allem um die baukulturellen Qualitäten. Die Arbeitsgruppe sah es aber als schwierig an, Eigentümern bei der Innenausstattung maßgebliche Vorgaben mit auf den Weg zu geben. Zudem sichert die im Ort geltende Gestaltungssatzung, kombiniert mit einer verpflichtenden Sanierungsberatung, bereits die qualitative Umsetzung von Bauvorhaben. Um dieses Problem zu lösen und um den Rahmen für die zukünftige Entwicklung des Albergo Diffuso zu definieren, wurde ein Leitbild erarbeitet. Es diente auch dazu, klarer zu kommunizieren, was mit dem Albergo Diffuso geplant ist.

Es zeigte sich jedoch schnell, dass noch immer konkrete Fragen, wie beispielsweise die nach einem geeigneten Betreibermodell, der Vermarktung oder dem Management, nur unzureichend beantwortet werden konnten. Also wurde eine Exkursion nach Italien unternommen, um bereits bestehende Erfahrungen zu nutzen und unter anderem mit dem Entwickler der Albergo-Diffuso-Idee, Prof. Dall’Ara, persönlich zu sprechen. Im Ergebnis gab es dort viele Erkenntnisse und Lösungsansätze, aber immer noch keinen Durchbruch. Die zentrale Erkenntnis war: Die Alberghi Diffusi sind so unterschiedlich, wie die Orte, in denen sie liegen.

Die lange und intensive Beschäftigung mit dem Thema hatte aber schließlich zur Folge, dass nach und nach Klarheit bei den entscheidenden Fragen geschaffen wurde. Im Leitbild sind nun Aussagen enthalten, die der weiteren Entwicklung als Rahmen dienen werden. Dabei geht es um folgende Themen:

  • Begrifflichkeiten und damit verbundene Ziele und Inhalte
  • Kriterien für eine Teilnahme
  • Qualitätssicherung über eine Gestaltungskommission
  • mögliche Objektkategorien
  • Geschäftsbetrieb
  • touristisches Angebot
  • Vermarktung und Beteiligungsmöglichkeiten
Historisches Wandschild "Pflasterzoll", Mainbernheim; Quelle: Palme/COMPASS

Historisches Wandschild „Pflasterzoll“, Mainbernheim; Quelle: Palme/COMPASS

Gleichzeitig hat die Stadt Mainbernheim für die beiden historischen Stadttürme, den Pulverturm und den oberen Torturm, jeweils eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Überdies sanierten Mainbernheimer Unternehmer eine alte Schmiede, um dort eine kleine Brauerei mit Schankraum zu eröffnen – ein weiteres Angebotselement im werdenden Albergo Diffuso. Die Krise war überwunden.

Gut Ding will Weile haben
Der Prozess hatte bis dahin über zwei Jahre gedauert und war geprägt von anfänglicher Euphorie, zwischenzeitlicher Verwirrung, ausführlichen Debatten und umfangreichem Erkenntnisgewinn. Diese Erkenntnisse zukünftig in ein tragfähiges Konzept zu überführen war der letzte  Arbeitsschritt bis zum Abschluss der Arbeit als Modellvorhaben. Dazu ist der Albergo Diffuso Mainbernheim e. V. gegründet worden, der sich zum  Ziel gesetzt hat, das Albergo Diffuso als lose Gemeinschaft von Beherbergungsbetrieben zu vermarkten. Das Projekt ist nun primär eine Privatinitiative und in diesem Sinne zumindest einem Ursprungsgedanken wieder nähergekommen. Das bringt den Vorteil mit sich, dass die privaten Akteure stärker in der Pflicht stehen, das Vorhaben voranzutreiben, und dass die umfänglichen Erwartungen gegenüber der Stadt Mainbernheim zurückgenommen werden. Die Stadt hat aber zumindest eine weitere grundsätzliche organisatorische und finanzielle Unterstützung zugesagt. Das Albergo kann nun wachsen.

Quintessenz
In Mainbernheim gab es gute Grundlagen für den Aufbau eines Albergo Diffuso. Die Förderung durch das ExWoSt-Forschungsprogramm hat der Entwicklung einen zusätzlichen Schub gegeben, sodass die Akteure mit viel Energie und Tatendrang gestartet sind. Fehlende Erfahrungen, unvermutete Schwierigkeiten, ungeklärte Grundlagen des Betriebs, der Finanzierung  und der Qualität ließen jedoch zwischenzeitlich den Schwung erlahmen und führten zum Rückzug einiger Beteiligter. Die Schlussfolgerung aus dem Modellvorhaben ist, dass innovative Tourismus- und Baukulturprojekte eine belastbare Akteursgruppe benötigen, die in der Lage ist, schnell auf neue Erkenntnisse und Begebenheiten zu reagieren. Den Akteuren sollte klar sein, dass unerwartete Herausforderungen auftreten können, für die flexible und neue Lösungen gefunden werden müssen. Kurzum: Pioniere haben es immer schwer.

Gute Beispiele aus dem Modellvorhaben Mainbernheim:

 


Dieser Blogartikel ist ein Auszug aus der aktuellen Sonderpublikation Baukultur und Tourismus, Ergebnisse und Erkenntnisse aus dem ExWoSt-Forschungsfeld „Baukultur und Tourismus – Kooperation in der Region“.

Die komplette Publikation ist als Download-PDF erhältlich oder als Printversion zu bestellen bei: christoph.vennemann@bbr.bund.de, Stichwort: Baukultur und Tourismus.


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